Dregið hefur úr hækkunum á leigu­markaði og eftir­spurn gefið eftir, sam­kvæmt nýrri greiningu Ís­lands­banka. Leigu­verð hefur þó áfram hækkað og mældist tólf mánaða hækkunin á höfuð­borgar­svæðinu 5,7% í júní. Óskar Hrafns­son, sér­fræðingur í Greiningu Ís­lands­banka, segir þróunina hafa breyst veru­lega frá árunum 2023 og 2024, þegar leigu­verð hækkaði langt um­fram bæði verðlag og laun. Frá miðju síðasta ári hefur leigu­verð hins vegar hækkað hægar en laun og fylgt verðbólgu mun betur. Greiningin bendir því til þess að leigu­markaðurinn hafi kólnað frá þeirri miklu spennu sem ein­kenndi hann árin á undan. Leigu­samningum fjölgar mun hægar Fyrstu sex mánuði ársins fjölgaði skráðum leigu­samningum um tæp­lega 1.250. Á sama tíma­bili í fyrra hafði þeim fjölgað um nærri 3.100. Munurinn skýrist aðal­lega af leigufélögum, þar sem skráðum samningum fækkaði milli ára. Hjá ein­stak­lingum varð mun minni breyting, en fleiri samningar féllu þó úr gildi en voru nýskráðir. Í júní var nettófjölgun leigu­samninga um 33% minni en í sama mánuði í fyrra. Nýskráningar voru nánast óbreyttar milli ára en af­skráningar 16% fleiri. Greining Ís­lands­banka bendir jafn­framt á að leigu­skráin nái aðeins yfir um 30 þúsund af áætluðum 50 þúsund heimilum á leigu­markaði. Leiga milli ættingja og vina og her­bergja­leiga skili sér því að líkindum ekki öll inn í opin­berar tölur. Færri fyrstu kaup­endur þrátt fyrir hátt hlut­fall Hlut­fall fyrstu kaup­enda hefur verið hátt að undan­förnu og fór nærri 40% í apríl. Það var þá með því hæsta sem sést hefur frá árinu 2007. Það þýðir þó ekki að fleiri hafi komist inn á fast­eigna­markaðinn. Fyrstu kaup­endum fækkaði um ríf­lega 9% á fyrstu sex mánuðum ársins miðað við sama tíma­bil í fyrra, en öðrum kaup­endum fækkaði enn meira. Hátt hlut­fall fyrstu kaup­enda skýrist því fremur af al­mennri fækkun við­skipta en raun­veru­legri fjölgun þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu eign. Rýmri lánþega­skil­yrði, hærra há­marks­veð­setningar­hlut­fall og aukið að­gengi að hlut­deildar­lánum hafa þó stutt við stöðu hópsins. Verð­tryggðir samningar viðhalda hækkunum Þótt dregið hafi úr hækkunum í nýjum leigu­samningum hefur reiknuð húsa­leiga Hag­stofunnar haldið áfram að hækka með nokkuð jöfnum hætti. Frá því að Hag­stofan breytti að­ferð við út­reikning reiknaðrar húsa­leigu í júní 2024 hefur vísi­tala leigu­verðs hækkað um 11,8%, en reiknuð húsa­leiga um 13,8%. Frá síðasta hausti hefur reiknaða húsa­leigan hækkað hraðar en vísi­tala nýrra leigu­samninga. Í greiningunni kemur fram að um 45% þeirra leigu­samninga sem liggja til grund­vallar út­reikningi reiknaðrar húsa­leigu hafi verið verð­tryggðir um mitt síðasta ár, flestir miðað við vísitölu neyslu­verðs. Verð­tryggði hluti samninganna heldur því áfram að hækka með verðbólgunni þótt hægt hafi á hækkunum í nýjum samningum. „Þar eru því hringrásaráhrif þar sem liðin verðbólga hefur áhrif á nýjar verðbólgumælingar í gegnum ofan­greindan út­reikning á reiknaðri húsa­leigu og er það ekki alls kostar heppi­legt að okkar mati,“ segir í greiningunni. Gæti stutt við hjöðnun verðbólgu Ís­lands­banki gerir ráð fyrir að leigu­verð haldi áfram að hækka lítil­lega um­fram íbúða­verð fram til ársins 2027. Árið 2028 er hins vegar gert ráð fyrir að um­svif á fast­eigna­markaði aukist og íbúða­verð hækki hraðar en leigu­verð. Bankinn telur að hægari taktur á leigu­markaði ætti að öðru óbreyttu að draga úr verðbólguþrýstingi þegar fram líða stundir, enda er leiguí­gildi meðal þeirra þátta sem Hag­stofan notar við mat á húsnæðis­kostnaði í vísitölu neyslu­verðs.