Fram­boð íbúða á fast­eigna­markaði hefur aukist veru­lega og voru að jafnaði tæp­lega 6.200 íbúðir til sölu á landinu öllu í apríl. Sam­kvæmt Peninga­málum Seðla­banka Ís­lands hafa íbúðir ekki verið fleiri á sölu frá því að gagna­birting hófst í lok árs 2017. Þetta er ein skýrasta vís­bendingin í nýjum Peninga­málum um að fast­eigna­markaðurinn hafi kólnað. Um­svif á markaðnum hafa verið óvenju lítil það sem af er ári og fækkaði kaup­samningum um 11% á fyrsta árs­fjórðungi frá sama tíma í fyrra. Meðal­birgðatími, sem mælir hversu langan tíma tæki að selja allar íbúðir sem eru á markaði miðað við veltu síðustu mánaða, mældist 7,1 mánuður í mars. Það er 2,7 mánuðum lengra en á sama tíma í fyrra og lengsti birgðatími frá upp­hafi mælinga. Nýjar íbúðir þyngja markaðinn Nýjar íbúðir eru enn stór hluti fram­boðsins. Í Peninga­málum kemur fram að nýjar íbúðir séu tæp­lega 40% allra íbúða til sölu. Birgðatími nýrra íbúða er jafn­framt rúm­lega tvöfalt lengri en birgðatími eldri íbúða, eða tæp­lega 14 mánuðir í mars. Seðla­bankinn segir að enn sé nokkuð um hátt verðlagðar nýjar íbúðir á markaðnum. Þrátt fyrir það fjölgaði kaup­samningum með nýjar íbúðir um rúm­lega 5% á fyrsta árs­fjórðungi. Bankinn telur lík­legt að breytingar á hlut­deildar­lánum hafi þar haft áhrif, en skil­yrði fyrir lánunum voru rým­kuð um áramótin og ár­leg fram­lög hækkuð. Á sama tíma hefur raun­verð íbúða lækkað sam­fellt frá því í ágúst í fyrra. Nafn­verð hefur þó enn hækkað milli ára og nam árs­hækkun íbúða­verðs 2,6% í mars. Sjá einnig Raunverð lækkað um 3% Verðþrýstingur minnkar Seðla­bankinn segir verðþrýsting á íbúða­markaði hafa farið minnkandi á flesta mæli­kvarða. Um 11% íbúða seldust yfir ásettu verði í mars og hefur það hlut­fall nær helmingast frá október 2024. Það er nú svipað og á árunum fyrir heims­far­aldurinn. Í grunn­spá bankans er gert ráð fyrir að íbúða­verð hækki að meðaltali um 2,5% á ári á spátímanum. Það þýðir að raun­verð íbúða lækkar, þar sem verðbólga verður hærri en nafn­verðs­hækkun húsnæðis. Háir raun­vextir, minna fram­boð lána­mögu­leika, hægari vöxtur kaup­máttar og aukið fram­boð íbúða vinna nú saman að því að draga úr spennu á fast­eigna­markaði. Getur fram­boðið horfið hratt? Seðla­bankinn bendir þó einnig á að óvissa sé um fram­haldið. Mikill upp­safnaður sparnaður heimila gæti enn leitað inn á húsnæðis­markaðinn, hlut­deildar­lán hafa verið rým­kuð og há­mark veð­setningar fyrstu kaup­enda var hækkað. Allt þetta getur stutt við eftir­spurn. Á móti gætu hægari efna­hags­um­svif og minni aðflutningur er­lends vinnu­afls dregið úr eftir­spurn. Þá gæti fram­boð nýrra íbúða minnkað hratt ef verk­takar fresta loka­frá­gangi eða draga úr fram­kvæmdum. Samkvæmt SÍ er fast­eigna­markaðurinn orðinn allt annar en á árunum þegar fram­boð var lítið, kaup­endur börðust um eignir og stór hluti íbúða seldist yfir ásettu verði. Nú eru íbúðirnar fleiri, sölutíminn lengri og kaup­endur virðast hafa meira svigrúm til að bíða.